Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка формула

Содержание
  1. Расчет аренды земельного участка и порядок внесения арендной платы за землю
  2. От чего зависит арендная плата за земельные участки – факторы, влияющие на размер аренды земли
  3. 1. Категория земли
  4. Стоимость обычно возрастает в такой градации:
  5. 2. Местоположение участка
  6. Например:
  7. Вместе с местоположением, играет роль:
  8. Как рассчитать аренду земли – способы расчета, калькулятор
  9. Они таковы:
  10. Расчет аренды земельного участка в зависимости от его кадастровой стоимости
  11. При ее определении учитываются такие характеристики территории, где находится участок земли:
  12. Приведем пример расчета:
  13. Расчет платы за аренду земли в зависимости от её нормативной стоимости
  14. При расчете показателя будут учитывать:
  15. Формула расчета аренды земли по её рыночной стоимости
  16. Например, объективные факторы:
  17. Приведем пример расчета выплаты:
  18. Как по новому рассчитываются ставки аренды земельного участка и налоги
  19. Как выполняется расчет аренды
  20. Нормативная, кадастровая и рыночная стоимость
  21. Формулы расчета
  22. Особые случаи
  23. Как происходит оценка права аренды земельного участка?
  24. Когда проводится оценка?
  25. Общие принципы
  26. Методы оценки
  27. Метод сравнения продаж
  28. Метод выделения
  29. Метод распределения
  30. Метод капитализации
  31. Метод остатка
  32. Метод предполагаемого использования
  33. Особенности составления отчета
  34. Оценка права аренды земельного участка и оценка стоимости аренды земли
  35. Определение объекта оценки
  36. Параметры, влияющие на стоимость
  37. Наилучшее экономическое использование участка
  38. Расчет арендной платы земельного участка
  39. Как рассчитывается аренда
  40. Нормативная стоимость
  41. Кадастровая стоимость
  42. Рыночная стоимость
  43. Формулы и примеры расчета аренды земли

Расчет аренды земельного участка и порядок внесения арендной платы за землю

Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка формула

Рассчитать выплату, которую требуется внести за пользование земельным участком его собственнику, можно несколькими способами.

Расскажем о них, определим, что влияет на показатели расчета – и приведем примеры, как можно подсчитать размер выплаты. 

статьи:

От чего зависит арендная плата за земельные участки – факторы, влияющие на размер аренды земли

Размер выплаты за аренду земельного участка может быть установлен его владельцем самостоятельно.

Конечно же, нецелесообразно будет установить высокую оплату за аренду участка земли в деревне, или наоборот – низкую оплату за аренду участка в городе. Поэтому собственник ориентируется, прежде всего, на размер аренды, которую устанавливают другие владельцы земли в его регионе или месте проживания.

Также на размер арендной платы будут влиять такие факторы:

1. Категория земли

В зависимости от того, к какой категории относится земельный участок, выплата может быть меньше или больше.

Стоимость обычно возрастает в такой градации:

  1. За дачный участок граждане платят меньше средств.
  2. Далее цены возрастают за землю ИЖС.
  3. За землю под коммерческий объект.
  4. За участок под с/х работы или производство.

Помните, что земля должна быть использована по целевому назначению.

Нельзя взять в аренду дачный участок – и построить на нем объект капитального строительства, либо приобрести участок под ИЖС – и открыть на нем производство.

2. Местоположение участка

От того, где находится земля, будет зависеть ее стоимость.

Например:

  1. Земельный участок, расположенный на юге, рядом с морем, будет сдаваться в аренду по стоимости выше, нежели участок, расположенный в северной части России.
  2. Участок, находящийся рядом с Москвой, обойдется в разы выше, нежели участок, расположенный вблизи других городов.

Вместе с местоположением, играет роль:

  1. Природная характеристика местности.
  2. Экономические показатели региона.
  3. Наличие коммуникаций на участке, инженерных конструкций.
  4. Инфраструктура.
  5. Историко-архитектурная ценность застройки.

Мы перечислили важные показатели, влияющие на стоимость арендной платы за землю.

Как рассчитать аренду земли – способы расчета, калькулятор

Законодательством предусмотрено несколько способов, с помощью которых можно рассчитать размер выплаты.

Они таковы:

  1. Через аукцион.
  2. С учетом кадастровой стоимости земельного участка.
  3. С учетом рыночной стоимости объекта недвижимости.

Определены они Постановлениями Правительства под номером 582 от 16 июля 2009 года и под номером 1120 от 30 октября 2014 года.

Также в интернете на основании этих документов созданы калькуляторы. Вы можете воспользоваться сервисами – и рассчитать стоимость аренды.

Конечно же, все расчеты могут быть проведены и без заключенного договора аренды. Главное – знать важные показатели, о которых мы писали выше.

Расчет аренды земельного участка в зависимости от его кадастровой стоимости

Для любого земельного участка, который стоит на учете в Росреестре, можно использовать способ расчета по кадастровой стоимости. Это – самый точный способ, позволяющий рассчитать реальную стоимость выплаты за аренду, так как кадастровая стоимость берется не с пустого места.

При ее определении учитываются такие характеристики территории, где находится участок земли:

  1. Границы объекта.
  2. Его реальная площадь.
  3. Рельеф местности.
  4. Коммуникации.
  5. Доступность (близость дорог, наличие транспорта и др.).

Предусмотрена формула для расчета арендной платы.

Формула для расчета арендной платы за земельный участок в 2018 годупо кадастровой стоимости:Ап=Кс×К1где:
  1. Ап – арендная плата.
  2. Кс — кадастровая стоимость.
  3. К1 — коэффициент, зависящий от целей, для которых будет использован данный участок.

В данную формулу вы можете подставить показатели, взятые из выписки ЕГРН.

Учитывайте также, что коэффициент К1 может иметь разные значения.

Величина коэффициентаКогда использовать?
0,01%Для случая льготной аренды.
0,6%Для садоводства, огородничества, фермерства или сельскохозяйственного производства.
1,5%Для участков, на которых ведется строительство промышленных и жилых строений.
2%Если на участке предполагается разработка полезных ископаемых.

Приведем пример расчета:

Гражданин Фролов желает взять в аренду участок земли у государства под огородничество. Кадастровая стоимость участка по документам равняется 250 000 руб. Подставляя в формулу все показатели, рассчитаем размер выплаты: 250 000 руб. х 0,6% = 1 500 руб.

Таким образом, Фролов должен будет выплачивать ежемесячно по 1 500 руб., это с учетом кадастровой стоимости. Конечно же, владелец земли может не учитывать этот расчет и выдвинет сумму выше.

Расчет платы за аренду земли в зависимости от её нормативной стоимости

Понятие нормативной стоимости земли было введено в Российское законодательство.

Нормативная стоимость – это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Из определения следует, что при расчете и установке показателя учитывается доход, который может принести деятельность, осуществляющаяся на определенном участке земли.

Данный размер показателя может быть установлен на административном уровне, представителями власти.

При расчете показателя будут учитывать:

  1. Границы земельного участка.
  2. Категорию объекта.
  3. Рыночную стоимость. Нормативная цена земли не должна превышать указанную стоимость на 75%.

Данный показатель используют, как правило, при расчете выплаты аренды за пользование государственной земли – или при отсутствии кадастровых показателей стоимости объекта.

Можно воспользоваться установленной формулой для расчета аренды.

Формула для расчета арендной платы за земельный участок в 2018 годупо нормативной стоимости:Ап=Кс×К1где:
  1. Ап – арендная плата.
  2. Нс — нормативная стоимость.
  3. К1 — коэффициент, зависящий от целей, для которых будет использован данный участок.

Коэффициент – К1 – учитывается по целям использования участка. Его мы указали выше.

Формула расчета аренды земли по её рыночной стоимости

Рассчитать выплату за аренду земли можно по ее рыночной цене.

Обычно этот показатель близок к кадастровой стоимости объекта, но на него влияет гораздо больше факторов.

Например, объективные факторы:

  1. Спрос и предложение.
  2. Экономическая стабильность страны.
  3. Политическая обстановка.
  4. Престижность района.

Формула для расчета так же, как и в двух других способах, имеется.

Формула для расчета арендной выплаты по рыночной стоимости в 2018 году:Ап=Рс×Ксгде:
  1. Ап – арендная плата.
  2. Рс — рыночная стоимость.
  3. Кс – ключевая ставка Банка России. В 2018 году составляет 7,25%.

Приведем пример расчета выплаты:

Гражданка Мартынова решила приобрести в аренду на 8 месяцев участок для садоводства, рыночная стоимость которого равняется 150 000 руб. Можно рассчитать выплату по аренде, подставляя все показатели в формулу: 150 000 руб. х 7,25% х (8/12 мес.) = 7 250 руб.

Таким образом, Мартынова должна будет выплатить за весь период – 7 250 руб.

Теперь вы знаете, как рассчитать арендную плату.

Порядок внесения платежей

Как по новому рассчитываются ставки аренды земельного участка и налоги

Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка формула

Экономическое положение в государстве таково, что выращивать и продавать аграрную продукцию стало весьма выгодным занятием. Но вначале нужно рассчитать перспективы, будущие расходы и доходы, чтобы все сделать правильно и не разориться.

Если у собственника хватает денежных средств, то он может приобрести землю в личное пользование. Но многие граждане не могут себе позволить этого сделать. К счастью вовсе необязательно покупать землю, можно арендовать ее.

Но в первую очередь необходимо выяснить, как осуществляется расчет стоимости арендной платы земельного участка.

Как выполняется расчет аренды

Следует  учитывать, что арендовать землю у государства и у частного лица – это две разные вещи.

Представители власти, когда выполняют расчет арендной платы за земельный участок, учитывают объективные параметры его ценности: месторасположение, целевое назначение, собственные планы на него.

Методика расчета арендной платы у частного лица или компании может содержать субъективные методы: «популярность» участка, коммуникационную оснащенность, свои личные аппетиты.

В связи с этим нужно разделять стоимость аренды на нормативную цену, рыночную и кадастровую. Каждая из них устанавливается по своим правилам и одна способна оказывать влияние на другую. Величина всякой арендной платы должна, быть указана в заключаемом соглашении.

Нормативная, кадастровая и рыночная стоимость

Нормативная арендная плата определяется государственными и муниципальными ведомствами. Она не изменяется от рыночных колебаний.

Цена устанавливается в зависимости от земельной     категории (целевого назначения) и месторасположения участка.

По категориям все участки условно подразделяются на те, что государство не передает в аренду и не реализует, и на участки, которые могут быть в частном владении.

Кадастровая оценка, выполненная государственными ведомствами, обязательна для всех земельных участков. Именно при ней учитывается много важных факторов, которые оказывают влияние на конечную цену аренды участка. Зачастую кадастровая цена становится рыночной стоимостью.

Во время кадастровой оценке измеряют и закрепляют сведения о границах, плане и площади территории. Именно такие показатели необходимо учитывать, когда рассчитывается реальные арендные платежи.

Рыночная цена аренды порой заметно различается по сравнению с кадастровой оценкой. Это связано с тем, что на окончательную сумму оказывают влияние основные рыночные факторы – предложение и спрос. А на них серьезно влияют психология отдельных граждан и масс, политическое и экономическое положение в государстве и на отдельной его территории.

Более всего подвержены колебаниям рынка земельные участки, которые находятся в черте города.

На стоимость воздействуют объективные факторы (близкое расположение, главных улиц, магазинов), а также нерациональные и субъективные условия.

Таковыми считаются «престижность» района, а именно близкое местоположение парков, памятников архитектуры, выделение района, где живут самые обеспеченные граждане.

Значительную объективность во время рыночной оценки выполняют общие ожидания граждан. Если есть надежды, что повышение экономики государства будет расти, то будет увеличиваться спрос на земельную застройку предприятиями. В результате повысится и стоимость аренды.

Формулы расчета

Можно отметить, что цена, в соответствии с которой осуществляется расчет арендной платы за землю, сильно отличается от того, с кем заключается договор: с государством или частным лицом.

Общая формула, позволяющая рассчитывать арендную плату за земли, принадлежащие государству, следующая:

А=К*%.

В этом случае:

– А – это арендная плата, являющаяся, по своей сути, налоговым сбором;

– К – кадастровая цена участка;

– % – коэффициент, который зависит от вида нанимателя, а также цели аренды.

Такие коэффициенты расчетов арендной платы землю могут принимать целый ряд значений:

  • 0.01 процента – для всяких лиц, которые обладают правом на то, чтобы быть освобожденными от налоговых платежей или получать налоговые льготы;
  • 0.6 процента – для земель, предназначенных для садоводства, подсобного и фермерского хозяйства, огородничества, для аграрных нужд;
  • 1.5 процента – для территорий непосредственно под возведение производственных зон, жилищного и другого строительства;
  • 2 процента – если аренда осуществляется для того, чтобы добывать полезные ископаемые.

Методика расчета арендной платы за землю, принадлежащую частнику, выполняется в соответствии со следующей формулой:

А=Ц*%.

В этом случае:

  • А – это арендная плата, взимаемая в год;
  • Ц – это рыночная стоимость земли;
  • % – величина ставки рефинансирования Центрального Банка.

Здесь определяется именно рыночная цена земли. Она может быть больше кадастровой оценки. При этом факторы, которые увеличивают цену не всегда являются логичными и объективными. Рыночная цена земли должна устанавливаться независимой организацией за шесть месяцев до того, как клиент вступит в собственные права.

Величина ставки рефинансирования устанавливается в начале того года, когда было подписано соглашение на аренду. Т.е. если соглашение на аренду участка с мая по сентябрь 2016 г. подписывалось в декабре прошлого года, то величина ставки равняется 8.25 процентов – именно такова ставка Центробанка в 2015 г.

Можно привести пример расчета арендной платы землю. Предприниматель принял решение открыть кафе. Земельный участок для этого он решил арендовать у областного Кабинета Министров. Период аренды – весь 2016 г.

Проведение кадастровой оценки осуществлялось в июне прошлого года, и сразу было заключено соглашение. Кадастровая цена земли равняется 300 тысяч руб.

Тогда устанавливается следующий порядок расчета арендной платы земельный участок:

– Кадастровая стоимость – 300 тыс. руб.

– Коэффициент – 1.5 процента, поскольку ведется строительство кафе.

– Оплата за год равняется 300 тыс.руб. * 1.5 процента = 4500 руб.

Особые случаи

На сегодняшний день огромный список особых случаев, когда арендаторы полностью освобождаются от оплаты налога за землю, содержится в Законе «О плате за землю» (статья 12). Ст.

14 устанавливает, что ведомства местного самоуправления вправе определять льготы по налогу на землю, частично освобождая арендатора от его уплаты на конкретный период, отсрочивая выплаты, снижения ставки налога на землю для отдельных арендаторов в пределах той налоговой суммы, которая остается в распоряжении ведомства местного самоуправления.

Так, в соответствии с законом от уплаты налога на землю полностью освобождены:

  • заповедники, ботанические сады, национальные парки;
  • научные учреждения,  использующие землю для проведения экспериментальных и исследовательских целей;
  • граждане и предприятия, занимающиеся народными промыслами;
  • учреждения искусства, здравоохранения, образования и социального обслуживания;
  • предприятия и граждане, получили в аренду нарушенные земли и они нуждаются рекультивации и т.д.

Налоговый сбор на землю, расположенной в отводной полосе железных дорог, взимается с организаций железнодорожного транспорта в размере максимум 25 процентов от ставки налога, что установлена за сельскохозяйственные угодья.

Как происходит оценка права аренды земельного участка?

Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка формула

Оценка права аренды земельного участка следует принципам оценки общей стоимости земли и показывает сумму, которую готов заплатить потенциальный покупатель этого права с целью получения выгоды от него. Но данный процесс имеет и некоторую специфику.

Для предоставления полноценной информации по этому вопросу в законодательстве РФ Министерством имущественных отношений в 2003 году были изданы методические рекомендации, предписывающие порядок и методы оценки права аренды. Этот документ дает сводку используемых на практике методов оценки передачи земли в аренду, а также перечисляет информацию, которую следует указывать в оценочном отчете.

Когда проводится оценка?

Оценка аренды земли проводится по инициативе владельца этого права или собственника земли в следующих случаях:

  • Сдача земли в аренду и переуступка аренды;
  • Кредитование под залог;
  • Инвестирование средств;
  • При покупке или продаже предприятия, имеющего право аренды земельных участков.

Если владелец участка желает узнать стоимость права его аренды, ему следует обратиться к оценщикам — специалистам с необходимой для проведения оценки квалификацией.

Оценщикам предоставляются такие документы, как свидетельство об официальной регистрации права на собственность, договор аренды, кадастровый паспорт участка (включающий в себя данные о площади, местонахождении участка, его прочих характеристиках), данные о наличии обременений (уже сданные в аренду участки, долговые обязательства).

Стоит отметить, что оценка рыночной стоимости проводится только для свободно отчуждаемого права, то есть такого права, которое возможно многократно перепродавать (сдавать участок в субаренду, делать переуступку). Имущество с ограничениями этого права рыночной стоимости не имеет.

Общие принципы

Независимо от выбранного метода оценки всегда предполагается несколько базовых правовых принципов:

  • Стоимость права зависит от его полезности (выгоды) для приобретателя;
  • Если имеется несколько однородных по своей полезности объектов, то на рынке будет выбран самый дешевый;
  • Взаимодействие спроса и предложение оказывает влияние на стоимость;
  • Использование участка будет наиболее эффективным, то есть практически осуществимым, соответствующим нормам законодательства и при этом дающим максимальную выгоду.

Всего используются три общих подхода: сравнительный, затратный и доходный. Если какой-либо подход оказывается незадействованным в ходе оценки, уполномоченные лица обязаны обосновать это в отчете.
Каждому из подходов соответствуют определенные методы.

Методы оценки

Методы сравнения продаж, распределения и выделения составляют сравнительный подход. Методы капитализации продаж, предполагаемого использования и остатка составляют доходный подход. В методах остатка и выделения также используется затратный подход.

https://www.youtube.com/watch?v=nnUgGHevCPc

Общие факторы, влияющие на каждый из методов, представлены такими параметрами, как наличие коммуникаций (в т.ч инженерных) и возможность их проведения, виды использования участка, разрешенные собственником, потенциальный доход от их использования.

Метод сравнения продаж

Собираются данные об аналогичных оцениваемому участку объектах, изучаются стоимости продаж их прав аренды, а также условия предоставления этих прав. Затем выделяются критерии сравнения, по которым находятся различия между участком и аналогами, определяются корректировки цен, которые даются различиями. Корректировки цен обобщаются, и на выходе получается стоимость права аренды.

Степень отличия аналогов определяется путем их прямого сравнения с объектом оценки. Корректировки цен определяются прямым сравнением доходом аналогов (если они отличаются только одним параметром), определением затрат, накладываемых изменением сравниваемого параметра, экспертным заключением.

Критерии, используемые для сравнения:

Метод выделения

Необходимо наличие информации о стоимости договоров аренды аналогов оцениваемого объекта, при их отсутствии — о стоимости предложений на рынке. Важно, чтобы имеющиеся улучшения и пристройки способствовали повышению пользы от использования участка, не снижали его стоимость.

Общая стоимость аренды единого объекта недвижимости (участок земли плюс пристройки и улучшения) определяется методом сравнения продаж: ищутся объекты-аналоги, находятся различия между ними, определяются корректировки цен по различиям. Метод выделения используется для определения стоимости самого земельного участка. Для этого из стоимости единого объекта вычитается стоимость улучшений участка.

Стоимость аренды улучшений может определяться как по цене проведения работ по их установке, так по характеристикам самих объектов улучшений. Эта сумма умножается на процент функционального, накопленного и экономического износов улучшений.

Метод распределения

С его помощью оцениваются права аренды участков с наличием застройки.

Вместо этого предполагается, что имеется универсальное для данного региона соотношение стоимости единого объекта (т.е стоимости земли и построек на ней) и стоимости земли. Методом сравнения продаж вычисляется общая стоимость единого объекта, после чего она умножается на предполагаемую долю в нем земельного участка.

Доля вычисляется через поиск аналогичных объектов, нахождение в них соотношения земельных участков и улучшений и перенос этого соотношения на оцениваемый участок.

Метод не дает точных данных, эффективность его самостоятельного использования низка, чаще всего он применяется для оценки данных, полученных с помощью более точных методов.

Метод капитализации

Главное условие применения — возможность получения регулярного периодичного дохода одинакового размера с права аренды. Метод используется и при росте доходов, но он должен быть стабильным.

Для расчета стоимости права аренды по методу капитализации необходимо провести деление чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Чистый операционный доход — это действительный валовый доход за вычетом операционных расходов.

Действительный валовой доход составляется из потенциального дохода от права аренды без учета потерь от недостаточного использования имеющихся в распоряжении ресурсов.

Коэффициент капитализации рассчитывается различными способами (методы Ринга и Хоскольда, методы рыночной выжимки и связанных инвестиций), но общая его суть заключается в выражении нормы прибыльности участка для арендатора. При расчете капитализации следует учитывать размер премии за риск, связанный с инвестициями в аренду, а также вероятные темпы увеличения дохода от них.

Таким образом, применение метода капитализации состоит в:

  • Определении размера доходов за определенный отрезок времени при условии эффективного использования арендованного участка;
  • Вычислении коэффициента капитализации;
  • Определении рыночной стоимости права аренды путем деления этих показателей. Для определения размера потенциальных доходов используется сравнительный подход.

Метод остатка

Применяется при возможности создания на участке доходных улучшений. Этот метод предполагает:

  • Определение стоимости эксплуатации улучшений;
  • Подсчет ЧОД за период времени;
  • Расчет стоимости права аренды всего участка через деления ЧОД на КП дохода;
  •  Вычитание стоимости эксплуатации улучшений из стоимости права аренды.

Метод предполагаемого использования

Применяется при возможности получения дохода с права аренды. Порядок действий:

  1. Определение структуры расходов (в том числе операционных), требуемых для использования участка с наибольшей эффективностью;
  2. Определение доходов, получаемых при таком использовании;
  3. Измерение ставки дисконтирования в соответствии с рисками инвестиции средств в приобретение права аренды;
  4. Вычисление стоимости аренды путем дисконтирования всех расходов и доходов.

Дисконтирование — это определение стоимости будущего денежного потока в текущий момент времени, связанного с правом аренды, с учетом всех влияющих на него факторов.

При проведении дисконтирования следует учитывать такие факторы, как длительность срока аренды и возможность ее пролонгации. В операционные расходы включается арендная плата.

Особенности составления отчета

Составляющийся по результатам оценки документ содержит следующие реквизиты:

  • ФИО автора документа (оценщика), вид документа, дата оценки и дата составления (не всегда совпадают);
  • Назначение оценки (для банка, для суда и т.д);
  • Величина, подлежащая оценке (рыночная стоимость права аренды);
  • Вид и подвид оцениваемого имущества, его наименование, местоположение, подробное описание;
  • Используемые способы и методы.

На первых страницах документа приводятся краткие сведения об имуществе и результате его оценки, выражаемом в стоимости его права аренды в рублях. Стоимость записывается цифрами и прописью.

Помимо этого, Методические рекомендации предписывают указание в отчете таких данных, как:

  • Сроки аренды;
  • Правомочия арендатора;
  • Размер арендной платы;
  • Данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
  • Основания для получения права аренды.

Документ в среднем занимает 40-50 страниц.

Средняя стоимость оценки земли составляет 5-7 тысяч рублей. Если имеется необходимость в оценке построек, то за это вносится отдельная плата, составляющая 1000-2000 рублей.

Оценка права аренды земельного участка и оценка стоимости аренды земли

Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка формула

Земля представляет собой объект большой экономической значимости. Земельные участки являются основой любой недвижимости и востребованы на рынке в качестве средства производства для бизнеса, в качестве объекта, удовлетворяющего потребительские запросы людей и в качестве объекта инвестиций для всех участников рынка.

Но приобретение земли в собственность не является единственной правовой формой владения, на основании которой можно использовать земельный участок, аренда земли – вот реальная и экономически эффективная альтернатива ее покупке.

При покупке земельного участка покупатель приобретает право собственности в отношении этого участка и стоимость его прав равна стоимости приобретенной земли.

А что приобретает арендатор, какова стоимость его прав, как оценить эти права, выразив их стоимость в денежных единицах? Такие вопросы часто возникают при подготовке различных сделок с правами аренды земельных участков и проведении процедуры оценки земли.

Определение объекта оценки

При оценке земли в рамках передачи прав аренды земельного участка необходимо правильно определить сам объект оценки.

Закон 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” допускает оценку стоимости не только материальных объектов, но и отдельных прав в отношении этих объектов, поэтому в данном случае объектом оценки будет рыночная стоимость права аренды земельного участка, которым обладает арендатор на основании арендного договора, а источником возникновения права и правоустанавливающим документом будет являться имеющийся договор аренды.

Право аренды (со стороны арендатора) представляет собой право срочного, возмездного владения и использования земельного участка на условиях, оговоренных в договоре аренды.

Это право может быть продано иному лицу, внесено в уставной капитал предприятия или передано в залог – при условии, что эти действия не противоречат положениям арендного договора.

Однако, для проведения всех этих операций сначала будет нужно оценить стоимость права аренды, поскольку любое из перечисленных действий требует указания стоимости объекта.

Параметры, влияющие на стоимость

Стоимость права аренды земли (со стороны арендатора) определяется теми экономическими выгодами и обязательствами, которые получает и принимает арендатор.

Экономические выгоды, которые можно получить от использования участка, зависят не только от его физических характеристик (площади, формы, местоположения, особенностей рельефа, наличия инженерных сетей), но и от юридического статуса участка (категория земель, разрешенное использование, наличие обременений, наличие разрешений на строительство). Зачастую именно юридические особенности правового положения земельного участка в большей мере определяют стоимость права аренды, чем его физические характеристики.

Помимо указанных выше ценообразующих факторов, для оценки стоимости права аренды земли необходимо учитывать еще и условия арендного договора, которые являются существенными параметрами при определении стоимости права аренды.

Какие положения арендного договора в наибольшей степени влияют на стоимость права аренды земельного участка? В первую очередь – это срок аренды, платежный период, величина арендного платежа, порядок изменения арендной ставки, наличие особых обязательств, требующих дополнительных расходов от арендатора или дающих ему дополнительные преимущества, меры по дополнительному финансовому стимулированию арендатора, а также условия досрочного расторжения договора.

Наилучшее экономическое использование участка

После установления всех ценообразующих параметров объекта оценки, необходимо определить “наилучшее и наиболее эффективное использование” арендуемого участка земли.

Что включает в себя понятие “наилучшего и наиболее эффективного использования” и почему оно важно? Как уже было отмечено выше, разрешенное использование земельного участка во многом определяет его стоимость, но даже в рамках разрешенного использования землю можно использовать по-разному.

Например, можно построить крытую автостоянку, а можно сделать просто площадку для автотранспорта. В первом случае затраты будут выше, но и последующий доход от эксплуатации будет выше. Во втором случае затраты будут ниже и меньше доход. Какой способ эффективнее? Теория оценки дает на это однозначный ответ.

Наилучшим считается тот способ использования, при котором стоимость земли будет максимальна. При этом подразумевается, что наилучшее и наиболее эффективное использование, кроме финансовой эффективности, должно быть юридически возможным, физически и финансово осуществимым.

То есть, нельзя рассматривать способы использования, которые противоречат существующим юридическим нормам или либо являются неосуществимыми по различным причинам технического, финансового или организационного порядка.

Следует помнить, что стоимость земельного участка и стоимость прав его аренды всегда определяются исключительно в предположении о его наилучшем и наиболее эффективном использовании. При этом его текущее использование может не совпадать с наилучшим использованием, которое было определено по указанным выше принципам.

Расчет арендной платы земельного участка

Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка формула

Не каждый гражданин нашей страны может позволить себе приобретение земельного участка. В некоторых случаях покупка просто не целесообразна. К примеру, если человек планирует выращивать овощи для последующей реализации.

Для подобных ситуаций существует возможность арендовать землю за определенную оплату. Расскажем, как происходит расчет арендной платы земельного участка.

Как рассчитывается аренда

Оформить землю в аренду можно у частного собственника или у государства. В каждом случае арендная плата формируется по-разному. При назначении цены государство или муниципалитет опираются на объективные показатели:

  • местоположение участка;
  • целевое назначение и вид разрешенного использования;
  • городской план на использование территории;
  • площадь и т.д.

Частное лицо или компания могут ориентироваться на субъективные критерии. К примеру, для формирования цены может приниматься во внимание «престижность» территории и коммуникации на ней.

В общем понимании цена аренды может быть нормативной, кадастровой и рыночной. Для определения каждой из них действуют свои правила.

Нормативная стоимость

Эта цена устанавливается государством или муниципалитетом. Она не может быть изменена в связи с колебаниями на рынке или другими обстоятельствами.

Нормативная цена земли вычисляется, исходя из категории, к которой принадлежит земельный участок, и ее местоположения. По категориям земля подразделяется на разновидности, которые не могут быть сданы в аренду или проданы, и те, что могут находиться в частной собственности.

Нас интересует вторая категория, к которой относятся:

  • земли для ведения личного подсобного хозяйства;
  • наделы сельскохозяйственного назначения;
  • земли, предназначенные для промышленных целей;
  • земли населенных пунктов (сюда же входят участки под индивидуальное жилищное строительство).

Когда определяется размер арендной платы во внимание принимается два существенных критерия: географическое положение территории и экономическое развитие ближайшего населенного пункта, а также ценность участка для субъекта федерации.

К примеру, говоря о первом показателе, земли сельскохозяйственного назначения, расположенные на юге РФ будут стоить дороже, чем аналогичные участки на севере страны. Для промышленных территорий огромное значение будут иметь ближайшие населенные пункты. Так, допустим, земли под Москвой стоят дороже, чем участки в Пермском крае.

Если говорить о ценности земли для субъекта федерации, то для каждого вида целевого назначения в приоритете оказываются свои критерии. К учету принимается множество различных параметров:

  • инженерная и строительная ценность;
  • социальная и экономическая роль;
  • природные особенности территории;
  • историческая ценность;
  • архитектурная ценность и т.д.

В этом смысле стоимость аренды земель сельскохозяйственного назначения ниже, чем плата за участки под строительство промышленных объектов. Точная нормативная стоимость аренды может быть получена в местной администрации или муниципалитете.

Кадастровая стоимость

Государственная кадастровая оценка – это обязательная процедура для всех земельных участков. Именно при проведении оценочных работ учитывается множество критериев, оказывающих влияние на итоговую стоимость аренды земли.

Не редкость, когда кадастровая стоимость совпадает с рыночной.

При кадастровой оценке закрепляется информация о границах и площади надела, а также делаются соответствующие отметки на генеральном плане территории. Именно эти критерии принимаются во внимание при расчете арендной платы.

Кроме того, оценки подлежат коммуникации на земельном участке. Разумеется, что надел с подведенной электроэнергией, водоснабжением, канализацией и газоснабжением будет стоить дороже, чем аналогичный участок, не оснащенный благами цивилизации.

При оценке также фиксируются постройки, располагаемые на земельном участке, и их техническое состояние. К примеру, аренда будет дороже при наличии теплиц или построек для хранения инвентаря и материалов.

На цену аренды влияет расстояние. Оценивается дистанция до дороги и природных объектов (леса, водоема и т.д.). Если они рядом – стоимость аренды повышается.

Важный показатель – рельеф местности. На неровных участках могут возникнуть проблемы в процессе эксплуатации, а, например, земли в низинах будут регулярно затапливаться смежными участками.

Рыночная стоимость

Кадастровая стоимость может совпадать с рыночной, но так бывает не всегда. В некоторых случаях рыночная цена аренды значительно отличается от результатов кадастровой оценки.

Так происходит, потому что на окончательную сумму влияют свободные рыночные факторы – спрос и предложение. На них, в свою очередь, оказывают влияние экономическая и политическая ситуация в стране и регионе, а также психология отдельных групп людей.

Земельные участки, расположенные в городской черте, более подвержены рыночным колебаниям. На цену здесь будет влиять инфраструктура (близость магазинов, поликлиник и т.д.), а также совершенно нерациональные критерии. Например, таким показателем можно назвать «престижность».

Гораздо объективнее рыночная оценка определяет цену аренды земли сельскохозяйственного и промышленного назначения. Однако и тут нельзя сказать однозначно. С увеличением активности предпринимателей в отношении застройки или развития сельхоз бизнеса повышается и цена за аренду земельных участков.

Эксперты прогнозируют, что в скором времени стоимость арендной платы будет напрямую зависеть от экономической ситуации в государстве. В 2019 году намечается тенденция к росту цен.

Формулы и примеры расчета аренды земли

Средний размер арендного платежа составляет 800 рублей. Право аренды при этом обходится в сумму около 15 000 рублей. Плюс ко всему затраты требуются для оформления документов – это еще 7 000-8 000 рублей.

Итак, стоимость аренды будет отличаться в зависимости от того, кто является собственником земли – государство или частное лицо.

Для расчета аренды государственных или муниципальных земель используется следующая формула:

А = К х %, где А – это арендная плата, К – кадастровая стоимость, % – установленный коэффициент.

Размер коэффициента определяется в зависимости от целевого назначения земли и потенциального землепользователя:

  • 0,01 % – для лиц, относящихся к льготной категории в рамках налогообложения;
  • 0,6 % – для участков, предназначенных под ведение подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или сельскохозяйственных нужд;
  • 1,5 % – для земли под строительство промышленных, жилищных и других объектов;
  • 2 % – если земля арендуется для добычи полезных ископаемых.

Расчет арендной платы в отношении земель, находящихся в частной собственности, производится по следующей формуле:

А = Ц х %, где А – арендная плата в год, Ц – рыночная цена земли, % – ставка рефинансирования, установленная ЦБ РФ.

Для расчета принимается именно рыночная стоимость, факторы для определения которой не всегда объективны. Цена земли должна быть определена независимым оценщиком, имеющим допуск СРО, за полгода до вступления в имущественные права.

Для расчета стоимости арендной платы земли принимается ставка рефинансирования на начало года, когда был заключен договор аренды. К примеру, если договор заключался в ноябре 2018 года на аренду земли с апреля по ноябрь 2019 года, то к расчету принимается ставка рефинансирования 2018 года, то есть 7,5 %.

При аренде земли у частного лица получение льгот невозможно. Но даже без принадлежности к льготной категории граждан максимально возможная ставка при аренде у государства или муниципалитета составляет 2 %. Иначе говоря, снимать участок у государства выгоднее, чем у частного собственника или организации.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как происходит расчет арендной платы земельного участка. Эта информация позволит избежать ситуаций, когда сумма явно завышена. Стоимость за аренду должна быть прописана в договоре с арендодателем, составлять который следует только при юридическом сопровождении. Дежурный юрист нашего сайта готов помочь вам прямо сейчас.

Будь в законе
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: