Как рыночная стоимость отличается от кадастровой

Содержание
  1. Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница и как они соотносятся в 2021 году
  2. На чем основывается расчет стоимости квартиры
  3. В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры
  4. Как узнать стоимость квартиры
  5. Как снизить кадастровую стоимость
  6. Подведем итоги
  7. В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?
  8. Что такое рыночная стоимость жилья?
  9. Что такое кадастровая стоимость жилья?
  10. Различия и взаимосвязь
  11. Как получить сведения о кадастровой стоимости жилья?
  12. Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной и что больше – Собственник
  13. Что такое стоимость
  14. Как образуется рыночная стоимость
  15. Принципы рыночных сделок
  16. Как рассчитать среднюю рыночную стоимость недвижимости
  17. Что влияет на рыночную стоимость недвижимости
  18. Когда нужно оценивать рыночную стоимость недвижимости
  19. Методы оценки
  20. От чего зависит рыночная стоимость земли
  21. Имеют ли земли ООПТ рыночную стоимость
  22. Что такое кадастровая стоимость, и чем она отличается от рыночной
  23. Сравнение рыночной и кадастровой стоимости по величине
  24. Почему кадастровая стоимость выше рыночной
  25. Продажа квартир ниже кадастровой стоимости
  26. Рыночная и кадастровая стоимость квартиры: в чем разница
  27. Рыночная стоимость квартиры: что это и кто ее определяет
  28. Кадастровая стоимость: что это и кто ее определяет
  29. На что влияет кадастровая стоимость квартиры
  30. Что делать, если собственник не согласен с кадастровой стоимостью
  31. В чем различия кадастровой от рыночной стоимости?
  32. Как рассчитывается кадастровая стоимость, и в чем ее отличия от рыночной?
  33. Когда необходима оценка кадастровой стоимости?

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница и как они соотносятся в 2021 году

Как рыночная стоимость отличается от кадастровой

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры отличаются друг от друга. Рассмотрим, как они соотносятся между собой, и какие сферы применения у каждой из них.

На чем основывается расчет стоимости квартиры

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой квартира может быть отчуждена на рынке недвижимости. Фактически это цена сделки купли-продажи.

Рыночная оценка зависит от следующих факторов: экономическая и политическая ситуация в стране, удаленность от центра города, наличие инфраструктуры, состояние многоквартирного дома, подъезда, материал стен здания, внутренняя отделка квартиры, дата последнего ремонта, планировка, изношенность инженерных систем, состояние полов, окон, сантехники и т. п.

Кадастровая стоимость применяется для целей налогообложения. По ней рассчитывают ежегодный налог на имущество. Она является массовой, при ее определении не изучается детальное состояние каждой квартиры.

Факторы, оказывающие влияние на кадастровую стоимость жилья: материал стен здания, год постройки здания, целевое назначение помещения и др. Дизайнерский ремонт, обилие техники, закрытая парковка и прочие индивидуальные особенности жилья никак не влияют на кадастровую оценку.

В основе кадастровой стоимости лежит сравнительный подход. При ее определении тоже учитывается состояние рынка недвижимости. Рынок жилья насыщен информацией о квартирах, имеющих идентичные характеристики. Благодаря наличию исходных данных для расчетов кадастровая стоимость квартиры не сильно отличается от ее рыночной цены.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры

Нижеприведенные таблицы помогут разобраться, как соотносятся рассматриваемые виды стоимостей между собой.

Таблица 1 – Соотношение массовой и рыночной оценки квартиры:

КадастроваяРыночная
ЗаказчикОрганы власти субъекта РФСобственник имущества
ИсполнительФедеральные бюджетные учреждения (ФБУ)Оценщик, член СРО по оценочной деятельности, работает в частных компаниях
Подход к определениюМассовый, расчет производится по усредненным показателямИндивидуальный, все факторы влияют на стоимость
Метод определенияСравнительныйЗатратный, сравнительный и доходный
Как часто меняетсяПересчитывается один раз в 3-5 лет, и 1 раз в 2-3 года для городов федерального значенияЗависит от рынка недвижимости, может изменяться в течение года

Таблица 2 – Сферы применения кадастровой и рыночной стоимости квартиры:

КадастроваяРыночная
Нотариальные сделкиНотариус пользуется обоими видами стоимостей. Взимание платы происходит в соответствии с основами законодательства о нотариате
Аренда частной квартирыНе используетсяРасчеты между собственником и арендатором производятся по рыночной стоимости
Продажа квартирыНе используетсяВ договоре указывается рыночная стоимость
Возврат налога за покупку жильяНе используетсяПроисходит от цены, указанной в договоре на приобретение квартиры, то есть от рыночной стоимости
Ежегодный налог на имуществоВысчитывается от кадастровой стоимостиНе участвует в расчетах
В банк для оформления ипотекиНе используетсяПринимает отчет о рыночной стоимости квартиры

На сегодняшний день активно применяются две стоимости, каждая для своих целей.  Небольшая разница между ними не скажется на размерах налогов и сборов.

Как узнать стоимость квартиры

Как получить кадастровые данные о стоимости квартиры:

  1. Запросить выписку из ЕГРН через МФЦ. Результаты будут готовиться 5 дней. Выписку можно предъявить по требованию: банку, нотариусу, для пересчета кадастровой стоимости. Подробнее о том, как и где получить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, читайте в нашей статье >>.
  2. Мгновенный способ: воспользоваться общедоступными сведениями о недвижимом имуществе с помощью портала Росреестра. Для этого нужно открыть раздел справочной информации, осуществить поиск квартиры по номеру или по адресу. Среди уникальных характеристик помещения обязательно будет указано значение кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость определяется профессиональным оценщиком. Он подготавливает специальный документ – отчет.

Когда может понадобиться отчет о рыночной стоимости:

  1. Для использования недвижимости в качестве залога при получении денег – требование банков. При оформлении ипотеки.
  2. Для снижения кадастровой стоимости.

По факту цену недвижимости выставляет собственник жилья, с учетом платежеспособности покупателей и ситуации на рынке.

Услугами профессиональных экспертов в области оценки в основном пользуются тогда, когда требуется получить задокументированное подтверждение рыночной стоимости квартиры. Например, для оформления ипотеки.

Как снизить кадастровую стоимость

Кадастровая стоимость квартиры нечасто требует уменьшения. В отличие от массовой оценки земельных участков, кадастровая оценка квартиры максимально приближена к реальности, а иногда даже ниже рыночной стоимости.

Если кадастровая стоимость завышена, ее можно уменьшить до рыночного значения, указанного оценщиком в отчете.

Для этого нужно написать соответствующее заявление в орган, занимающийся ее определением. Если уполномоченная организация откажет в уменьшении кадастровой стоимости, собственник может обратиться в суд.

Документы для подачи заявления на снижение кадастровой стоимости:

  1. Заявление или иск.
  2. Отчет о рыночной стоимости.
  3. Документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
  4. Выписка из ЕГРН.

Положительное решение уполномоченного органа или решения суда об изменении кадастровой стоимости нужно передать в Росреестр.

Подведем итоги

Кадастровая стоимость не всегда отражает ситуацию рынка недвижимости. Она используется для определения налогов. Рыночная стоимость включает в себя все индивидуальные особенности жилья.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?

Как рыночная стоимость отличается от кадастровой

Во время подготовки к совершению сделок купли-продажи жилья важно понимать все нюансы, связанные с этим сегментом рыночных отношений. В первую очередь, необходимо иметь представление о том, как проходит процесс оформления нужных для сделки документов, и знать, для чего они нужны и чем они отличаются.

Независимо от того, какой вопрос вы хотите решить (продажа нежилого/жилого помещения, покупка земельного участка/дома/квартиры, аренда и т.д.), первая интересующая вас деталь – цена данной недвижимости.

Российским законодательством постановлено, что цена, которую собственник имеет право запросить, определяется другим фактором – стоимостью жилья.

Кроме того, именно стоимость влияет на оформление в банках кредитов, на решения суда в делах по разделу имущества и на налоговую ставку на это жилье.

Следовательно, понятия «цена» и «стоимость» тесно взаимосвязаны, но имеют различные значения:

Цена – определяемая владельцем денежная сумма (равная или меньшая, чем стоимость), за которую он будет реализовывать свою недвижимость.

Стоимость – это высшая граница денежной оценки права собственности/аренды/наследия того или иного объекта недвижимости.

Стоимость жилья разделяют на виды:

  • рыночная стоимость,
  • кадастровая стоимость.

Чем они отличаются друг от друга и как они взаимосвязаны, вы узнаете из нашей статьи.

Что такое рыночная стоимость жилья?

Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем еще со школьной скамьи. Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.

Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.

Рыночная стоимость жилья зависит от:

  • планировки,
  • площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
  • технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
  • ремонта,
  • наличия мебели,
  • расположения (район и инфраструктура).

При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.

Что такое кадастровая стоимость жилья?

Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от:

  • его площади,
  • целевого назначения объекта,
  • материала, из которого построен объект,
  • года постройки и сдачи в эксплуатацию,
  • экономической ситуации в регионе и т.д.

Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Цели расчета кадастровой стоимости:

  • вычисление суммы налога на недвижимость,
  • подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,
  • оформление права наследования на жилье,
  • определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,
  • оформление договора дарения на недвижимость.

Кадастровую оценку следует проводить не чаще одного раза в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года).

Различия и взаимосвязь

Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое.

При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона.

Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.

Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной. Случается, что результаты оценок оказываются равны. Так происходит в том случае, когда оценивается квартира в старом доме: «хрущевке», «сталинке» и т.д.

Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке.

Также вы можете обратиться в суд, если сведения, внесенные в реестр, отличаются от тех, что внесены в ваш кадастровый паспорт, или в том случае, когда вы не согласны с расчетом суммы налога.

Что до взаимодействия двух видов стоимости, то здесь важно отметить, что кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, но в то же время не только не влияет на нее, а в некоторой степени опирается. Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.

Как получить сведения о кадастровой стоимости жилья?

Если ваше жилье не проходило оценку кадастровой стоимости, то вам необходимо обратиться в Росреестр.

Этапы оценки кадастровой стоимости:

  1. Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
  2. Проходит проверка ваших бумаг.
  3. Заявление одобряется.
  4. Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
  5. Утверждение оценки.
  6. Внос данных в ЕГРН.
  7. Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).

В большинстве случаев все эти действия занимают около 40 дней после подачи заявления.

В случае, когда кадастровая стоимость жилья уже занесена в Росреестр, узнать ее может любой. Существуют разные пути получения выписки об актуальной кадастровой стоимости из ЕГРН:

  • Запрос в реестровый орган.Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.
  • Запрос на сайте Росреестра.Подается в электронном виде на официальном сайте. Запрос обрабатывается три дня. Стоимость выписки: 250 рублей для физического лица и органов власти, 700 рублей для юридического лица.
  • Запрос на специализированных онлайн-сервисах.На нашем сервисе «КТОТАМ.ПРО» вы можете заказать и получить электронный вариант выписки о любом объекте недвижимости из Росреестра. Запрос обрабатывается круглосуточно в любой день недели в течение 30 минут. Госпошлина, установленная приказом Минэкономразвития, составляет 250 рублей.При заказе выписки на «КТОТАМ.ПРО» вам не нужно терять время, заполняя множество бумаг, и предоставлять личные документы. Чтобы оформить выписку с проверенными данными, предоставленными единой информационной базой ЕГРН, достаточно лишь указать кадастровый номер объекта или его адрес.

Таким образом, получение выписки о кадастровой стоимости жилья из ЕГРН в зависимости от вашего выбора может занять длительное время и потребовать лишние действия, а может стать простым, быстрым и экономным процессом.

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной и что больше – Собственник

Как рыночная стоимость отличается от кадастровой

Объ­ек­ты недви­жи­мо­сти могут оце­ни­вать­ся по-раз­но­му, в зави­си­мо­сти от глав­ной цели оцен­ки. Суще­ству­ет четы­ре вида сто­и­мо­сти: рыноч­ная, кадаст­ро­вая, инве­сти­ци­он­ная и лик­ви­да­ци­он­ная. Чаще все­го граж­дане стал­ки­ва­ют­ся с оцен­кой недви­жи­мо­сти по кадаст­ро­вой и рыноч­ной сто­и­мо­сти. В ста­тье раз­бе­рем:

  • что такое кадаст­ро­вая и рыноч­ная сто­и­мость земель­но­го участ­ка;
  • чем отли­ча­ет­ся кадаст­ро­вая сто­и­мость от рыноч­ной;
  • может ли кадаст­ро­вая сто­и­мость быть выше рыноч­ной.

Что такое стоимость

Сто­и­мость — это эко­но­ми­че­ская кате­го­рия, кото­рая может опре­де­лять­ся с раз­ных точек зре­ния:

  • в повсе­днев­ной жиз­ни люди упо­треб­ля­ют этот тер­мин как цену в денеж­ном изме­ре­нии, кото­рую нуж­но запла­тить при покуп­ке объ­ек­та;
  • в ста­ти­сти­ке, бух­гал­те­рии — это сум­мар­ные денеж­ные затра­ты на при­об­ре­те­ние либо созда­ние объ­ек­та: при­ме­ни­мо к земель­но­му участ­ку под­хо­дит тер­мин “обра­зо­ва­ние”, под кото­рым пони­ма­ют ком­плекс изыс­ка­тель­ских, гео­де­зи­че­ских работ, раз­ра­бот­ку пла­нов (гене­раль­но­го, тех­ни­че­ской пла­ни­ров­ки и меже­ва­ния), реги­стра­цию ЗУ в ЕГРН;
  • в эко­но­ми­ке — это сто­и­мость затрат на рабо­чий труд, издер­жек про­из­вод­ства, под­счи­тан­ная с уче­том полез­но­сти и балан­са спро­са и пред­ло­же­ний.

Имен­но эко­но­ми­че­ское опре­де­ле­ние бли­же все­го к рыноч­ной сто­и­мо­сти.

Как образуется рыночная стоимость

Рыноч­ная сто­и­мость (РС) — это наи­бо­лее воз­мож­ная цена на рын­ке в дан­ный момент, при этом усло­вия на рын­ке долж­ны быть сво­бод­ны­ми.

Это не выс­ший пре­дел цены, а имен­но тот, по кото­рой купить/продать объ­ект мож­но с высо­кой долей веро­ят­но­сти. Цены не дик­ту­ют ни госу­дар­ство, ни моно­по­лии.

Они обра­зу­ют­ся в резуль­та­те кон­ку­рен­ции (пред­ло­же­ний на рын­ке обыч­но мно­го), балан­са спро­са и пред­ло­же­ний.

Принципы рыночных сделок

Сдел­ка по рыноч­ной сто­и­мо­сти долж­на осу­ществ­лять­ся по прин­ци­пам:

  • абсо­лют­ной сво­бо­ды и отсут­ствия при­нуж­де­ния в отно­ше­нии ее участ­ни­ков;
  • сто­ро­на поку­па­тель не осу­ществ­ля­ет отчуж­де­ние иму­ще­ства, а про­да­вец не испол­ня­ет дол­го­вые обя­за­тель­ства;
  • сто­ро­ны дей­ству­ют в инте­ре­сах друг дру­га;
  • объ­ект выстав­ля­ет­ся на про­да­жу откры­то, путем пуб­лич­ной офер­ты (то есть про­да­вец зара­нее объ­яв­ля­ет о сво­их усло­ви­ях);
  • рас­чет про­из­во­дит­ся в денеж­ной фор­ме.

Напри­мер, про­да­жу зало­го­вой недви­жи­мо­сти бан­ком нель­зя назвать рыноч­ной сдел­кой меж­ду кре­ди­то­ром и долж­ни­ком, хотя банк и стре­мит­ся про­ве­сти ее по рыноч­ной цене:

  • банк отчуж­да­ет иму­ще­ство долж­ни­ка и дей­ству­ет толь­ко в сво­их инте­ре­сах;
  • заем­щик не впра­ве уста­нав­ли­вать свою цену и тор­го­вать­ся.

В то же вре­мя для кре­ди­то­ра и поку­па­те­ля отчуж­да­е­мой недви­жи­мо­сти — это вполне рыноч­ная сдел­ка, так как все ее усло­вия соблю­де­ны.

Рыноч­ную сто­и­мость име­ют как недви­жи­мые, так и дви­жи­мые объ­ек­ты. Прак­ти­че­ски любую вещь мож­но оце­нить по ее РС.

Как рассчитать среднюю рыночную стоимость недвижимости

Рыноч­ная сто­и­мость оди­на­ко­ва для всех похо­жих стан­дарт­ных объ­ек­тов, нахо­дя­щих­ся в одном реги­оне.

Нет нуж­ды уста­нав­ли­вать свою цену для каж­до­го инди­ви­ду­аль­но­го объ­ек­та — она все рав­но будет обра­зо­ва­на в резуль­та­те тор­гов.

Напри­мер, оди­на­ко­вы­ми по цене могут быть типо­вые квар­ти­ры одно­го клас­са и пло­ща­ди, или земель­ные участ­ки под ИЖС в опре­де­лен­ном рай­оне.

Осно­во­по­ла­га­ю­щи­ми в цено­об­ра­зо­ва­нии жилой недви­жи­мость явля­ет­ся нор­ма­тив ст-сти одно­го кв. м. общей жил. пло­ща­ди поме­ще­ния, кото­рый уста­нав­ли­ва­ет­ся на пер­вое и вто­рое полу­го­дие по мето­ди­ке, утвер­жден­ной при­ка­зом Мин­строя РФ № 816/ПР. Хро­но­ло­гия и теку­щее зна­че­ние нор­ма­ти­ва при­ве­де­но здесь.

Для того, что­бы узнать сред­нюю рыноч­ную сто­и­мость поме­ще­ния, необ­хо­ди­мо его общую пло­щадь умно­жить на нор­ма­тив­ный пока­за­тель сто­и­мо­сти одно­го кв. м. На пер­вое полу­го­дие 2019 г. зна­че­ние нор­ма­ти­ва сред­ней рыноч­ной сто­и­мо­сти одно­го кв. м. ОЖПП по РФ состав­ля­ет 43 374 руб.

Что влияет на рыночную стоимость недвижимости

На самом деле реаль­ная рыноч­ная ст-сть отли­ча­ет­ся от сред­ней. В РС закла­ды­ва­ет­ся:

  • эко­но­ми­че­ская ситу­а­ция в реги­оне;
  • тер­ри­то­ри­аль­ное поло­же­ние (центр, окра­и­на, пре­стиж­ность рай­о­на и пр.);
  • спрос-пред­ло­же­ние;
  • дата созда­ния объ­ек­та, его износ (игра­ет роль для зда­ний и квар­тир, но не для земель­ных участ­ков);
  • целе­вое назна­че­ние (жилая и ком­мер­че­ская недви­жи­мость, ЗУ под ИЖС, ЛПХ, СНТ и ОНТ);
  • нали­чие обре­ме­не­ния;
  • дру­гие фак­то­ры (уро­вень модер­ни­за­ции жилья, нали­чие ремон­та, мебе­ли и т.д.)

Вви­ду это­го, даже похо­жие по пла­ни­ров­ке и раз­ме­ру объ­ек­ты могут раз­ли­чать­ся по сво­ей РС:

  • так “ста­лин­ка” или “хру­щев­ка” в цен­тре Моск­вы может быть намно­го доро­же квар­тир этих же серий в спаль­ном рай­оне;
  • квар­ти­ра с ремон­том будет без­услов­но доро­же ана­ло­гич­но­го “уби­то­го” жилья”;
  • ипо­теч­ная квар­ти­ра, зало­жен­ная в бан­ке, дешев­ле той, что уже выпла­че­на;
  • земель­ный уча­сток с нало­жен­ным серви­ту­том дешев­ле ана­ло­гич­но­го ЗУ.

Если поды­то­жить — в осно­ве рыноч­ной сто­и­мо­сти недви­жи­мо­сти лежит сво­бод­ное цено­об­ра­зо­ва­ние, при кото­ром цена закла­ды­ва­ет­ся с ори­ен­та­ци­ей на рынок (сто­и­мость одно­го квад­рат­но­го мет­ра) с рядом попра­вок на допол­ни­тель­ные фак­то­ры (назна­че­ние, рас­по­ло­же­ние, каче­ство, нали­чие обре­ме­не­ния и т.д.).

Нель­зя счи­тать рыноч­ной сто­и­мость, кото­рая рас­счи­та­на само­сто­я­тель­но граж­да­ни­ном по полу­чен­ным им дан­ным из интер­не­та и газет, так как она может не отра­жать дей­стви­тель­но­сти.

Такие рас­че­ты будут иметь зна­че­ние толь­ко для него само­го.

Но для осу­ществ­ле­ния раз­лич­ных пра­во­вых дей­ствий, в кото­рых необ­хо­ди­мо знать реаль­ную рыноч­ную сто­и­мость, тре­бу­ет­ся оцен­ка недви­жи­мо­сти, кото­рую может про­ве­сти про­фес­си­о­наль­ный оцен­щик (госу­дар­ствен­ный или ком­мер­че­ский).

Когда нужно оценивать рыночную стоимость недвижимости

Оцен­ка рыноч­ной сто­и­мо­сти необ­хо­ди­ма:

  • при кон­фис­ка­ции объ­ек­та в поль­зу госу­дар­ства;
  • опре­де­ле­нии кре­ди­то­ром сто­и­мо­сти зало­го­вой недви­жи­мо­сти;
  • опи­си иму­ще­ства долж­ни­ка при его банк­рот­стве;
  • полу­че­нии объ­ек­та в без­воз­мезд­ное поль­зо­ва­ние (даре­ние, насле­до­ва­ние).

Методы оценки

Оцен­ка сто­и­мо­сти недви­жи­мо­сти про­из­во­дит­ся по одно­му из трех мето­дов:

  • затрат­ный (учи­ты­ва­ет все затра­ты, с уче­том изно­са, необ­хо­ди­мо­сти вос­ста­нов­ле­ния или заме­ны объ­ек­та);
  • срав­ни­тель­ный, исполь­зу­е­мый чаще все­го для опре­де­ле­ния РС (экс­перт нахо­дит инфор­ма­цию о ценах, по кото­рым на мест­ном рын­ке про­во­ди­лись сдел­ки с ана­ло­гич­ны­ми объ­ек­та­ми);
  • доход­ный (осно­ван на опре­де­ле­нии воз­мож­ной доход­но­сти О., при­ме­ня­ет­ся в основ­ном для оцен­ки иму­ще­ства ком­па­ний, пред­при­я­тий).

От чего зависит рыночная стоимость земли

РС земель­но­го участ­ка зави­сит:

  • от кате­го­рии (назна­че­ния) зем­ли: земель­ный уча­сток под ИЖС может быть доро­же, чем для веде­ния лич­но­го под­соб­но­го или фер­мер­ско­го хозяй­ства;
  • от нахо­дя­щих­ся на ЗУ объ­ек­тах, кото­рые уве­ли­чи­ва­ют сто­и­мость ЗУ, так как про­да­ют­ся вме­сте с ним;
  • рас­по­ло­же­ния ЗУ (бли­зость к горо­ду, объ­ек­там инфра­струк­ту­ры и инже­нер­ным ком­му­ни­ка­ци­ям);
  • пло­до­ро­дия зем­ли и пр.

Граж­дане могут при­об­ре­сти участ­ки толь­ко на зем­лях насе­лен­ных пунк­тах или сель­ско­хо­зяй­ствен­но­го зна­че­ния. При этом ЗУ, кото­рые явля­ют­ся соб­ствен­но­стью госу­дар­ствен­ных и муни­ци­паль­ных земель­ных фон­дов, могут быть выде­ле­ны для веде­ния ИЖС, ЛПХ или ФКХ в сроч­ное без­воз­мезд­ное поль­зо­ва­ние на срок до 6 лет.

Имеют ли земли ООПТ рыночную стоимость

Зем­ли осо­бо охра­ня­е­мых тер­ри­то­рий для веде­ния хозяй­ствен­ной дея­тель­но­сти и в лич­ное поль­зо­ва­ние не предо­став­ля­ют­ся. Исполь­зу­ют­ся они толь­ко в гра­ни­цах целе­во­го назна­че­ния (созда­ние запо­вед­ни­ков, лес­ни­честв, музеев, рекре­а­ци­он­ных объ­ек­тов).

Опре­де­лить рыноч­ную сто­и­мость земель ООПТ труд­но, так как они бес­цен­ны. Исклю­че­ние состав­ля­ют лишь земель­ные наде­лы, рас­по­ло­жен­ные в зонах ООПТ, в кото­рых раз­ре­ше­но стро­и­тель­ство здрав­ниц, тури­сти­че­ских баз и др.

Рыноч­ная сто­и­мость таких земель­ных участ­ков опре­де­ля­ет­ся доход­ным мето­дом, то есть путем рас­че­та ожи­да­е­мо­го дохо­да от исполь­зо­ва­ния рекре­а­ци­он­но­го объ­ек­та.

Одна­ко у объ­ек­тов недви­жи­мо­сти име­ет­ся не толь­ко рыноч­ная, но и кадаст­ро­вая сто­и­мость. Для чего она нуж­на?

Что такое кадастровая стоимость, и чем она отличается от рыночной

Кадаст­ро­вую сто­и­мость (КС) име­ют толь­ко объ­ек­ты недви­жи­мо­сти — в этом основ­ное раз­ли­чие КС от РС. Это цена объ­ек­та, кото­рая опре­де­ля­ет­ся не самим его вла­дель­цем, а упол­но­мо­чен­ны­ми тер­ри­то­ри­аль­ны­ми кадаст­ро­вы­ми орга­на­ми.

  • Кадаст­ро­вая сто­и­мость берет­ся за осно­ву при опре­де­ле­нии нало­го­вой базы при упла­те иму­ще­ствен­но­го нало­га физи­че­ски­ми лица­ми (ИНФЛ), кото­рый взи­ма­ет­ся с соб­ствен­ни­ков жилых домов и квар­тир, капи­таль­ных стро­е­ний, а так­же с вла­дель­цев земель­ных участ­ков.
  • Отли­чие кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти (КС) от рыноч­ной так­же в том, что КС не обра­зу­ет­ся сво­бод­но, а уста­нав­ли­ва­ет­ся в резуль­та­те пери­о­ди­че­ской неза­ви­си­мой пере­оцен­ки сто­и­мо­сти объ­ек­та в госу­дар­ствен­ном кадаст­ре. В насто­я­щее вре­мя кадаст­ро­вый орган объ­еди­нен с еди­ным гос. реест­ром недви­жи­мо­сти (ЕГРН). В реест­ре нахо­дят­ся все дан­ные о недви­жи­мых объ­ек­тах, тре­бу­ю­щих реги­стра­ции.
  • Началь­ная кадаст­ро­вая сто­и­мость уста­нав­ли­ва­ет­ся при реги­стра­ции объ­ек­та мето­дом мас­со­вой оцен­ки (то есть на осно­ве дан­ных о КС ряда суще­ству­ю­щих подоб­ных объ­ек­тов). Если подоб­ную оцен­ку про­ве­сти невоз­мож­но, то опре­де­ля­ют инвен­та­ри­за­ци­он­ную или рыноч­ную сто­и­мость для кон­крет­но­го объ­ек­та, то есть исполь­зу­ют инди­ви­ду­аль­ный под­ход.
  • Часто­та пере­оцен­ки — не чаще одно­го раза в 3 года, но не реже чем раз в 5 лет. Для горо­дов феде­раль­но­го зна­че­ния (Моск­вы, С‑Петербурга, Сева­сто­по­ля) пере­оцен­ка долж­на про­во­дить­ся не чаще раза в 2 года.

Сравнение рыночной и кадастровой стоимости по величине

  • Рыноч­ная цена обыч­но выше кадаст­ро­вой. При­чи­на в том, что кадаст­ро­вая сто­и­мость может не учи­ты­вать рыноч­ные коле­ба­ния, спрос и пред­ло­же­ние и иные фак­то­ры. Спо­соб­ство­вать рас­хож­де­нию цен может и ред­кость пере­оцен­ки: за несколь­ко лет рыноч­ная цена может “ото­рвать­ся” от кадаст­ро­вой и уйти вверх (воз­мож­но и обрат­ное).
  • Ино­гда рыноч­ная сто­и­мость быва­ет не боль­ше кадаст­ро­вой: это воз­мож­но на ста­биль­ном рын­ке и нахож­де­нии цен в одном диа­па­зоне дли­тель­ное вре­мя.
  • Так­же может отсут­ство­вать раз­ни­ца меж­ду РС и КС, если оцен­ка объ­ек­та в ЕГРН про­во­дит­ся инди­ви­ду­аль­но для дан­но­го объ­ек­та с ори­ен­та­ци­ей на рыноч­ную цену.

Но может ли кадаст­ро­вая сто­и­мость быть выше рыноч­ной и на сколь­ко? Ответ: да, может. И это слу­ча­ет­ся  в послед­нее вре­мя доволь­но часто. По какой при­чине?

Почему кадастровая стоимость выше рыночной

При­чи­на­ми высо­кой, по отно­ше­нию к рыноч­ной, кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти могут быть:

  • непра­виль­ная мето­до­ло­гия при оцен­ке КС;
  • тех­ни­че­ская ошиб­ка экс­пер­та;
  • рез­кое паде­ние спро­са на рын­ке;
  • выми­ра­ние насе­лен­ных пунк­тов (люди бро­са­ют горо­да и села, где пре­кра­ти­ли суще­ство­ва­ние инду­стри­аль­ные объ­ек­ты).

Если кадаст­ро­вая сто­и­мость необос­но­ван­но высо­ка (напри­мер, в резуль­та­те допу­щен­ных при ее рас­че­тах ошиб­ках), ее мож­но оспо­рить, обра­тив­шись вна­ча­ле за разъ­яс­не­ни­я­ми в ЕГРН.

Одна­ко вос­ста­нав­ли­вать спра­вед­ли­вость (напри­мер, воз­врат нало­го­вых пере­плат из-за высо­кой КС) неред­ко при­хо­дит­ся при помо­щи судеб­ных экс­пер­тов, кото­рые про­во­дят новую спра­вед­ли­вую оцен­ку.

Продажа квартир ниже кадастровой стоимости

Такая необ­хо­ди­мость может воз­ник­нуть, если КС слиш­ком высо­ка, либо рыноч­ная цена упа­ла из-за отсут­ствия спро­са. Но неред­ко к такой улов­ке при­бе­га­ют соб­ствен­ни­ки, жела­ю­щие сэко­но­мить на нало­ге с про­да­жи.

Кадаст­ро­вая сто­и­мость квар­ти­ры — это опре­де­лен­ная гра­ни­ца, ниже кото­рой не сове­ту­ют про­да­вать недви­жи­мость. Одна­ко про­дать квар­ти­ру дешев­ле КС все-таки воз­мож­но, но до опре­де­лен­ной гра­ни­цы. Суще­ству­ет огра­ни­че­ние цены в 70% от КС жилья, ниже кото­ро­го про­да­вать бес­смыс­лен­но, так как налог все рав­но удер­жат от 70% от кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти.

Заклю­че­ние

  • Кадаст­ро­вая и рыноч­ная сто­и­мость оди­на­ко­во важ­ны и вли­я­ют друг на дру­га. Оцен­ка недви­жи­мо­сти может быть про­ве­де­на как по КС, так и РС, в зави­си­мо­сти от целей:
    • если объ­ект будет про­дан с тор­гов по взыс­ка­нию дол­гов, он будет оце­ни­вать­ся по рыноч­ной сто­и­мо­сти;
    • если нуж­но посчи­тать ИНФЛ — по кадаст­ро­вой.
  • Кадаст­ро­вая сто­и­мость более инерт­на, чем рыноч­ная, и может от нее отли­чать­ся.
  • КС — обя­за­тель­ная харак­те­ри­сти­ка любо­го объ­ек­та, в то вре­мя, как рыноч­ная сто­и­мость может отсут­ство­вать, так как объ­ект про­сто не может быть про­дан: это памят­ни­ки исто­рии и куль­ту­ры, музеи, осо­бо охра­ня­е­мые зем­ли, зем­ли лес­но­го фон­да и пр.

Рыночная и кадастровая стоимость квартиры: в чем разница

Как рыночная стоимость отличается от кадастровой

У любой недвижимости есть две стоимости: рыночная и кадастровая. По одной ее продают или покупают, другая нужна для расчета налогов. Рассказываем, от чего зависит оценка и на что она влияет.

Рыночная стоимость квартиры: что это и кто ее определяет

Рыночная стоимость квартиры — цена, за которую ее продают и покупают. Ее указывают в объявлениях о продаже недвижимости и договорах купли-продажи.

На рыночную стоимость влияет много факторов: город, район, инфраструктура, возраст дома, качество отделки, этаж, вид из окон и даже соседи. Также имеет значение ситуация в экономике и на рынке недвижимости. Даже у двух одинаковых по планировке квартир в одном доме рыночная стоимость может быть разной.

Рыночную стоимость квартиры обычно определяет продавец или риелтор. Иногда рыночную цену недвижимости определяет оценщик. Его привлекают, если нужно заключение — например, для банка, который выдает покупателю ипотеку.

Кадастровая стоимость: что это и кто ее определяет

Кадастровую стоимость жилья определяют государственные органы. Ее используют в качестве налоговой базы при расчете налога на имущество, дарение и на доход при продаже квартиры. Кадастровая стоимость может не совпадать с рыночной — быть меньше или больше.

Кадастровую стоимость считают без осмотра квартиры. Учитывают город, район, возраст дома, площадь. Не учитывают ремонт, вид из окон или престижность ближайшей школы. 

Кадастровая стоимость у квартир с одинаковой планировкой в одном доме обычно равная, даже если в одной сделан дорогой дизайнерский ремонт, а в другой сыплется с потолка штукатурка.

Органы власти пересчитывают кадастровую стоимость жилья раз в 3-5 лет. В городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — могут переоценивать квартиры и дома раз в 2 года. Если кадастровую стоимость оспорили больше 30% собственников жилья в регионе, переоценку проводят раньше.

Чтобы узнать кадастровую стоимость, нужно сформировать запрос на сайте Росреестраили найти свою квартиру на публичной кадастровой карте. Понадобится только адрес или кадастровый номер — его указывают в выписках из ЕГРН.

На что влияет кадастровая стоимость квартиры

Исходя из кадастровой стоимости рассчитываются налоги и некоторые другие виды платежей.

✅ Налог на имущество платят ежегодно. Его ставка зависит от региона и иногда — от стоимости квартиры. Она составляет до 0,3%. Сумму налога рассчитывают, исходя из кадастровой стоимости на 1 января того года, за который платят налог. 

✅ Налог на дарение тоже считают по кадастровой стоимости, если в договоре не прописана рыночная. Для налоговых резидентов РФ ставка составляет 13%. Платить налог не нужно, если квартиру подарили близкие родственники: муж или жена, родители, бабушка или дедушка, ребенок, брат или сестра.

✅ Налог на доход от продажи квартиры рассчитывают от 70% кадастровой стоимости, если рыночная ниже этой суммы, и от стоимости по договору, если она больше 70% кадастровой. Ставка налога — 13%. Его считают, исходя из разницы между стоимостью покупки и продажи. От налога освобождаются сделки с недвижимостью, которая была в собственности 3-5 лет.

Также кадастровая стоимость влияет на некоторые другие расходы — например, на нотариальные пошлины при сделках с недвижимостью.

Что делать, если собственник не согласен с кадастровой стоимостью

От кадастровой стоимости зависят многие расходы владельца квартиры. Если собственник считает, что при оценке допустили ошибку, он имеет право оспорить кадастровую стоимость.

Если, например, неверно указана площадь квартиры — достаточно обратиться в МФЦ и подать обращение. К нему нужно приложить документы на квартиру и пояснение, почему вы не согласны с расчетом.

Если очевидной ошибки нет, но собственник не согласен с кадастровой стоимостью, у него есть два пути: обратиться в комиссию при Росреестре или сразу в суд. 

В большинстве случаев в комиссию при Росреестре обращаться не обязательно. Этот этап проходят только компании, если раньше стоимость принадлежащей юридическому лицу недвижимости оценивалась по старому закону «Об оценочной деятельности». Компании, у которых недвижимость уже оценили по новым правилам, и физические лица могут сразу обращаться в суд.

Для суда нужно подготовить следующие документы: 

  • выписку о кадастровой стоимости
  • выписку из ЕГРН
  • договор купли-продажи, дарения или свидетельство о о праве на наследство
  • отчет от независимого оценщика

Их прикладывают к исковому заявлению и подают в суд общей юрисдикции. Затем суд рассматривает заявление и выносит решение. Для подачи иска и защиты интересов в суде может понадобиться помощь юриста.

В чем различия кадастровой от рыночной стоимости?

Как рыночная стоимость отличается от кадастровой

После реформирования системы учета имущественных прав граждан, сведения обо всех существующих объектах недвижимости должны вноситься в Росреестр.

Для организации налогообложения, согласно статье 65 Земельного кодекса РФ был введен обязательный расчет кадастровой стоимости земельного участка или любого другого объекта недвижимости.

После согласования Налогового и Земельного кодексов выработана единая процедура расчета кадастровой стоимости, которая и ложится в основу расчета стоимости использования земельных наделов, а также применяется при определении налогов.

Как рассчитывается кадастровая стоимость, и в чем ее отличия от рыночной?

Для того чтобы понять, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, первое что необходимо знать – государственная кадастровая стоимость определяется Правительством РФ. В то же время, на рыночную стоимость объекта могут влиять разнообразные факторы, которые не учитываются при кадастровой оценке.

Важным замечанием является то, что фактически, в Законах о государственной оценочной стоимости нигде не фигурирует определение кадастровой стоимости, есть лишь общие правила ее расчета для различных объектов недвижимости. Некоторые органы государственной власти считают кадастровую стоимость альтернативой рыночной.

Однако практически всегда кадастровая стоимость отличается от рыночной в силу разных причин:

  • Рыночная стоимость – более объективный показатель, поскольку учитывается реальная стоимость объекта, по сравнению с аналогичными;
  • В кадастровой стоимости не отражается сезонность, спрос, состояние рынка;
  • Кадастровая стоимость – менее гибкий показатель, чем рыночная стоимость;
  • Кадастровая стоимость устанавливается путем материального анализа, в то время, как рыночная стоимость определяется в силу конкурентоспособности, баланса спроса и предложений;
  • Кадастровая стоимость может необоснованно завышаться из-за несовершенства механизма подсчета.

Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной:

  • От размера кадастровой стоимости зависят поступления в бюджет благодаря налоговой базе;
  • Эффект «низкой базы» – реформа проходила в период взлета цен на недвижимость в России, на сегодняшний день большинство ставок являются неактуальными;
  • Не учитывается состояние рынка, платежеспособности населения, расположение объекта и так далее. Т.е. могут возникнуть такие ситуации, когда полученная оценка будет существенно завышена из-за наличия поблизости объектов инфраструктуры, однако по факту – эти объекты не повышают стоимость объекта.

Для того, чтобы сделать механизм подсчета стоимости адаптивным, вводятся коэффициенты, которые учитывают рыночную цену, однако далеко не в полной мере. Кроме того, берется во внимание «рыночная стоимость аналогичных объектов в этом регионе», но законом не регламентируется количество объектов для сравнения, источники информации, проверка актуальности цены.

Когда необходима оценка кадастровой стоимости?

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости играет большую роль при налогообложении. Иными словами, завышенная государственная оценка может стать причиной получения серьезного финансового бремени, которое под силу не всем гражданам. В тоже время, кадастровая стоимость обязательно рассчитывается для следующих случаев:

  • Проведение приватизации государственных объектов;
  • Если дом, квартира, земля используются в качестве залогового имущества;
  • При продаже земли для определения налога;
  • Если существует необходимость заключения договора ипотечного кредитования;
  • В судебных процессах при решении имущественных споров.

Стоит отметить, что кадастровая и рыночная стоимость недвижимости может отличаться в несколько раз друг от друга, чаще всего с завышением итоговой оценки государственными органами.

Правила проведения подсчета кадастровой стоимости закреплены в методических рекомендациях, которые были утверждены еще в 1999 году. Из них же получается, что отличия кадастровой стоимости от рыночной не должно быть, поскольку кадастровая стоимость в теории должна отражать наиболее реалистичную цену продажи недвижимости.

Какие параметры учитываются при оценке стоимости квартиры, дома, земельного участка?

  • Категория и тип недвижимости;
  • Форма собственности;
  • Территориальное расположение;
  • Условия продажи;
  • Особенности расположения участка;
  • Если кадастровая оценка рассчитывается для коммерческих объектов, учитывается также возможность получения дохода от аренды или ведения иной коммерческой деятельности;
  • Особенности рельефа местности;
  • Состояние недвижимости.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка в судебном порядке могут быть прировнены, после вынесения постановления. Это позволяет на основании независимой оценки снизить налоговую нагрузку, чем в законном порядке пользуются многие клиенты компании «Стар-Сервис».

Для получения оценки кадастровой стоимости необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • Правоустанавливающие бумаги;
  • Паспортные данные оценки кадастровой стоимости;
  • Кадастровый и технический паспорт;
  • Если есть обременения – документы о них;
  • План межевания;
  • Документы по аренде (договор и выписка);

Для юридических лиц потребуется также статут, реквизиты, распоряжение уполномоченного лица.

В каких случаях кадастровая оценка приравнивается к кадастровой?

  • Если есть решение суда;
  • Если нет возможности выстроить математическую модель, отражающую стоимость объекта недвижимости;
  • Если в разных источниках информации противоречива стоимость недвижимости;
  • Если методические рекомендации не позволяют в полной мере произвести подсчет кадастровой стоимости;
  • Если полученная кадастровая стоимость в результате подсчета получается значительно завышена по отношению к рыночной.

Наиболее же эффективным способом снижения налогов при продаже недвижимости, арендной платы, или перед приватизацией – признание кадастровой стоимости равной рыночной.

В таком случае можно сэкономить значительный бюджет, быстро провести согласование и получить результат.

Центр кадастра и регистрации «Стар-Сервис» проводит процедуру юридического сопровождения для своих клиентов с максимальной отдачей и вниманием ко всем деталям. Больше информации вы сможете получить по указанным контактам.

НаименованиеСроки оказания услуги и цены в рублях
1 день3 дня5 дней
Кадастровая справкаМосква300020001500
Московская область300020001500
Будь в законе
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: